Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое межевание земельного участка и для чего его делают». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Если требуется согласование границ с соседними участками, то в дополнении к межевому плану нужно приложить акт. Но согласование проводить нужно не во всех случаях. Не нужна данная процедура:
- Если земельный участок межуется для разделения.
- Если ранее соседние участки земли уже были отмежеваны, то есть имеются четкие границы и все изменения задокументированы в реестре.
Если требует акт, специалист в обязательном порядке вносит ряд данных:
- Полученное согласование с владельцами соседних земель.
- Есть некоторые разногласия. И документ обязательно отображает эти разногласия.
Как решаются все проблемы:
- Границы можно менять непосредственно на объекте. И в случае переноса специалист обязательно прислушивается к требованиям заказчика и третьих лиц.
- В ходе судебных разбирательств.
В соответствии с требованиями к межевому плану обязательные разделы заполняют в зависимости от целей работы. Необходимость внесения данных в дополнительные разделы непосредственно инженер. И решение он должен принять, исходя из особенностей того или иного заказа.
Требования к подготовке межевого плана земельного участка
Проводить работы по составлению и оформлению межевого плана вправе только аттестованные и квалифицированные специалисты — кадастровые инженеры.
Заказать составление межевого плана можно у любой инженерно-геодезической организации, предоставляющей услуги по установлению границ на земельных участках.
У хороших организаций сегодня есть свой качественный сайт, на котором размещается вся информация об услугах и их стоимости.
Поэтому, зайдя интернет-поисковик, можно сделать запрос о землеустроительных компаниях в желаемом регионе и получить реальные результаты.
Для составления межевого плана специалисты выбранной организации выезжают на земельный участок, проводят различные замеры и прочие землеустроительные работы, а затем отражают полученные результаты в акте межевания. Межевание земель также основывается на предоставляемых заказчиком документах по правам на участок. Межевой план можно заказать как в печатном виде, так и в электронном.
Кто утверждает проект межевания земельного участка? Утверждение проекта осуществляется собственником. Административный земельный ресурс управляется непосредственно главой местной администрации, в ведении которой находится земельный объект, предназначенный под запланированные работы (если земли являются муниципальной собственностью). Ему подаётся заявление от пользователя земельного участка, либо решение комиссии, ответственной за проведение работ.
Когда собственником земель является частное лицо, он решает вопрос о межевом проекте единолично, кроме случаев состыковки межевых границ с другими собственниками, если происходит рассогласование интересов.
Если субъектом земельной собственности выступают дольщики – утверждение межевого проекта производится решением общего собрания кооператива.
Утверждение межевого плана происходит в соответствии с формой собственности земель и установленными по отношению к землям, целевыми требованиями.
Проект межевания территории земельных участков
Под термином «проект межевания территории» (аббр. ПМТ) следует понимать градостроительный документ, который подтверждает планировку участка. Он является частью проектов поселков или городов, застройки кварталов или микрорайонов.
Зачастую проект межевания составляется в момент образования новых земельных участков, которые планируется использовать для садоводства и огородничества, возведения многоэтажных домов и развития района, размещения учреждений федерального значения и не только.
- четко зафиксировать границы объекта;
- определить площадь всех владений;
- создать разметку местности для постройки;
- разделить участок на более мелкие зоны;
- восстановить утраченные ранее границы;
- координировать действия застройщиков;
- определить земли особого значения.
В проекте указываются сведения об уже построенных зданиях, их количестве и целевом назначении, размере и границах. Документ включает сведения о положении зданий относительно всей территории, о границах наделов с индивидуальными условиями пользования землей, объектах культурного значения и других охраняемых землях.
При составлении проектов в пределы участка берутся площади под возведенными зданиями, дорожки для пешеходов и к объектам недвижимости, спортивные площадки, автомобильные дороги и не только. Такие документы составляются для коммерческих и некоммерческих учреждений, предприятий и зон промышленности, исторических и культурных памятников.
И самое главное! Новые проекты межевания могут составляться как обособленные документы или входить в состав проекта разграничения квартала.
Письмо № ОГ-Д23-7219 от 21 мая 2015 г. относительно образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
- проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс);
- проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
- утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельный кодекс.
Согласно пункту 5 статьи 43 Градостроительного кодекса, проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территорий, на которых отображаются, в том числе, границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков. В соответствии с пунктом 5.
2 статьи 43 Градостроительного кодекса в проекте межевания территории также должны быть указаны площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей; образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом.
В соответствии с частью 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г.
Вопрос: В каких координатах выполняется межевой план?
В настоящее время в Ленинградской области действует местная система координат (МСК 47) с тремя зонами, т.е. системы координат для земельного участка, например, в Выборгском районе и Всеволожском районе области будут различными. Таким образом, система координат, в которой отображается ваш земельный участок, будет определяться принадлежностью к той или иной зоне МСК 47. В других субъектах нашей страны действуют свои системы координат.
После полевого этапа начинается камеральный, который включает в себя обработку полученных координат и составление межевого плана. Неотъемлемой частью последнего является акт согласования местоположения границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков. Суть данного документа состоит в согласовании границ уточняемого земельного участка с соседями, т.е. в снятии возражений по поводу ваших границ. Это происходит путем подписания акта соседом-собственником либо его законным представителем. При невозможности установить собственника смежного с уточняемым земельного участка производится публикация извещения в официальных СМИ района (газета).
Вопрос: Сколько времени занимает проведение работ по межеванию?
Обычно работы по межеванию и подготовка межевого плана занимает около полутора месяцев при отсутствии судебных разбирательств и осложнений с получением документации. В этот срок кадастровый инженер собирает всю необходимую документацию, отправляет геодезиста на полевые работы, обрабатывает результаты съемки границ земельного участка, сопровождает подписание акта согласования границ с соседями и составляет межевой план. При отсутствии в ЕГРН сведений о владельцах смежных земельных участков производятся дополнительные процедуры в рамках согласования границ, которые увеличивают срок работ как минимум на месяц.
Очень важным является взаимодействие заказчика с кадастровым инженером и со своими соседями по земельному участку. Достаточно долгим этапом является согласование границ с соседями при отсутствии какой-либо коммуникации между ними, поэтому на этом этапе кадастровые работы могут сильно затянуться или привести к необходимости проведения дополнительной процедуры – проведения собрания заинтересованных лиц по согласованию границ земельного участка через публикацию в газете. Данное обстоятельство приводит не только к увеличению сроков межевания границ земельного участка, но и к увеличению стоимости основного договора.
План межевания земельного участка состоит из двух частей:
- текстовой;
- графической.
Графическая часть состоит из топографической карты, исполненной в соответствии с установленными нормативами, с использованием регламентированного масштаба и правил применения топографических знаков.
Текстовая часть , в свою очередь, разделяется на пункты:
- Кадастровые сведения об участке: общая площадь, место расположения (адрес) и т.п.
- Проведённые расчёты и вычисления параметров расположения границ ЗУ, сведения, полученные в результате геодезических работ.
- Если участок возник на основании реорганизации или путём оформления прирезок – сведения о проведении процедуры его формирования.
- Отчёт кадастрового инженера в форме заключения о результатах межевания.
Сколько времени уходит на разработку?
Стандартная процедура разработки ПМТ предполагает 5 последовательно реализуемых этапов. Каждый из них занимает определенное время. Его продолжительность определяется предметом проекта, комплектностью исходной документации и квалификации исполнителей.
Основные стадии разработки проекта межевания территории:
- Получение распорядительного акта органа местной власти (для Москвы – ДГИ). Акт является основанием для разработки проекта.
- Работы по составлению текстовой и графической части проекта межевания территории.
- Согласование проекта с компетентными органами. Количество необходимых согласований зависит от характера включенных в проект мероприятий.
- Публичные слушания. Их проведение – одно из обязательных условий для утверждения проекта межевания территории.
- Утверждение проекта межевания территории.
Изготовление межевого плана земельного участка — что это такое?
Межевой план – это юридически значимый документ, в котором определяются границы земельного надела. Его формирование – необходимый шаг, чтобы поставить вновь образованный участок на учёт, т.е. присвоить ему кадастровый номер, точно определяющий место расположения. Для чего нужен межевой план земельного участка, если кадастровый план был получен ранее? Существуют следующие причины:
- допущенные ошибки при оформлении документации;
- раздел территории на два надела и более, имеющих разных собственников;
- слияние нескольких наделов в один;
- подготовка участка к газификации, электрификации;
- сбор документации для получения разрешения на строительство.
Межевой план – необходимый элемент, чтобы поставить надел на кадастровый учёт. Без прохождения процедуры регистрации земли собственник не сможет совершать с ней сделки, предполагающие определение юридической судьбы (например, продажа, дарение).
Когда выполняются проекты планировки территории и проекты межевания территории?
Оба проекта относятся к видам градостроительной документации, на основании которой производится планирование застройки и прокладка различных линейных сооружений. В статье 11.3 Земельного кодекса прописывается, когда именно требуется подготовка ПМТ и ППТ. Итак:
· Для земель сельхоз назначения. К числу таких относятся СНТ, дачные товарищества и другое. Земля дачному товариществу выделяется как общий массив, который находится в долевой собственности. Поэтому вся территория находится на учете как самостоятельная одна единица. Но законом разрешено выделить из общей земли части, которые будут обладать собственным кадастровым номером. Для этой процедуры требуется ППТ и ПМТ. В первом документе отобразятся транспортные линии, инженерные коммуникации, объекты общего назначения. А второй документ отобразит конкретные границы определенных земельных участков. Аналогичным образом ситуация обстоит и для земли под ИЖС.
· Если требуется разделить на части один большой участок. К примеру, на территории планируется многоэтажное строительство. Проектная документация оформляется как на здание, так и на благоустройство территории около дома.
· Установление сервитута. Сервитут – это обременение для владельца земли. Но он должен быть выделен и зарегистрирован. Выполнить эту процедур можно только на основе представленной проектной документации.
Подготовка межевого плана на основании проекта межевания
Самостоятельно подготовить межевой план очень сложно, поскольку процесс межевания любых участков включают в себя большой комплекс устроительных работ, основной целью которых является восстановление или первоначальное установление границ землевладения. Среди основных мероприятий по межеванию выделяют геодезические, землеустроительные и кадастровые работы. Компания «Евгений Червяков. Кадастровые работы» предлагает своим клиентам комплексное проведение всех этих и других необходимых межевых работ квалифицированно и в кратчайшие сроки.
Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на обязательные разделы и разделы, включение которых зависит от вида кадастровых работ. Обязательными разделами являются: исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; схема расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей. В отдельных случаях в состав межевого плана включается заключение кадастрового инженера (если, например, ранее установленные границы земельных участков не соответствуют их фактическому местоположению; необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).
Что такое межевой план
Данный документ необходим при подготовке комплекта документов для подачи заявления чтобы оформить соответствующий учет того или иного земельного участка, вновь образованного, или же части какого-либо участка землевладений. После полной готовности документа, с ним можно обращаться в установленные Законом органы, для производства работ по внесению изменений либо по постановке нового земельного владения на учет.
На основании сказанного ранее, определяем, что межевой план – это специально разрабатываемый комплексный пакет различных сведений, в котором сосредоточены как уже существующие данные, также и вновь полученная информация, измерения и другие необходимые параметры. Все эти полученные результаты должны быть сообщены в соответствующий орган государственного контроля. Чаще всего такими данными являются сведения об установлении новых поворотных точек в границах исследуемого земельного участка. Возможно, такая работа понадобится, чтобы уточнить границы существующего землевладения, а также в ряде других случаев.